事件：
1)3 月5 日，十三届全国人大五次会议审议的政府工作报告提出，今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长5.5%左右；继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；提升新型城镇化质量；防范化解重大风险等。
2)3 月4 日，银保监会、人民银行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》。《通知》提出，鼓励商业银行充分运用信息技术手段，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。此外，值得注意的是，3月2 日，银保监会主席郭树清指出“房地产泡沫化、金融化势头得到扭转”。
点评：
22 年经济目标5.5%、高要求下稳增长明确，稳地产重要性凸显、将满足合理住房需求。本次两会政府工作报告亮点在于：1)促经济稳增长：2022 年经济目标设定为5.5%左右，这是高基数上的中高速增长，面对下行压力全年稳经济目标明确、甚至提出了较高的要求，有利于提振市场预期与信心，考虑到我们估算地产及产业链拉动GDP 占比落在(21.4%，30.2%)区间内，显示其经济支柱产业的地位，这也就意味今年稳地产的重要性；2)防控金融风险：政府工作报告要求“做好经济金融领域风险处置工作”，并提出“设立金融稳定保障基金，牢牢守住不发生系统性风险的底线”，强调了防控金融风险的坚定态度，但去年下半年以来，多重政策调控重压之下房地产行业资金遇困，资金困境程度历史罕见，防控金融风险底线下房地产也亟需维稳；3)满足合理住房需求：政府工作报告提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，并提出“提升新型城镇化质量，健全常住地提供基本公共服务制度，稳步推进城市群、都市圈建设”，这意味着今年政府将致力于满足合理住房需求，包括刚需和改善型住房需求，同时也将进一步推进以人为核心的新型城镇化建设，并配合推出新市民支持政策。
两部门发文推出新市民支持政策，要求满足新市民合理购房信贷需求，或将惠及3 亿人。银保监会、人民银行联合发文，提出“满足新市民合理购房信贷需求，因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度，鼓励商业银行充分运用信息技术手段，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。”其中，“新市民”主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。据银保监会披露，目前在各省市县区，新市民约有3 亿人。此次两部门联合发文要求加强新市民金融服务工作，满足新市民购房信贷需求，符合“推进以人为核心的新型城镇化建设”，将有望推动后续更多城市跟进刚需和改需的支持政策，释放潜在购房需求，助力需求端景气度复苏。此外，从去年年底开始，中央政府开始逐步表态支持首套刚需以及改善性需求，叠加近期已经有超过52 个城市出台需求端政策支持，目前房地产需求端的政策支持力度也在逐步加大。
维持本轮低库存特殊背景下供需两端政策双修复判断，格局优化下优质房企量质双升。近期中央和地方政府的持续推出支持政策支持，显示目前房地产行业的政策底已至，但考虑到本轮基本面下行压力之大和资金面的资金困境，我们认为目前政策修复远没有结束，并考虑到本轮房地产低库存的特殊背景，我们维持后续供需两端政策双修复的判断，并维持判断行业将演绎三阶段发展：1)政策正常化阶段：为化解目前房企资金困境，预计供给端政策将正常化修复，如贷款集中度、预售资金监管、三条红线和集中供地等；2)保投资阶段：为缓解房地产投资下行压力，预计供需两端政策将进一步修复及优化，比如供给端针对更大范围的优质房企、需求端因城施策的逐步出台等；3)格局优化阶段：预计行业出清也将进一步呈现，行业集中度将再提升，优质房企将迎来量质双升的新发展机遇。
投资分析意见：稳增长下稳地产重要性凸显，新市民支持政策促需求释放，维持“看好”评级。房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP 贡献占比近三成，但目前房地产在经历多重调控和资金困境之下，房地产对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、新城控股、金科股份、招商蛇口、中国建筑、万科A，建议关注：建发股份；H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、融创中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务，建议关注：招商积余。
风险提示：房地产政策再收紧、房地产税试点，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
（文章来源：上海申银万国证券研究所）
文章来源：上海申银万国证券研究所