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事件：
10 月10 日，哈尔滨日报报道，哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局等八部门制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。《意见》自2021 年10 月1 日起施行，有效期至2022年12 月31 日，期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。
点评：
政策颁发背景主要源于哈尔滨房地产市场基本面持续承压，涉及范围广泛。土地端年初以来流拍率高位，1-9 月哈尔滨市住宅类用地整体流拍率达25%；成交表现一般，可售库存持续高位，房价有所承压。根据国家统计局数据，2021 年8月，哈尔滨新建住宅、二手房价格指数环比分别下滑0.3%、下滑0.2%，同比均下滑0.6%；新房价格同比连续14 个月下降，二手房价格同比连续5 个月下降。此次政策覆盖内容广泛，累计达十六条，涉及预售条件宽松、预售资金监管放松、购房补贴、土地增值税预征率降低、公积金贷款年限松动等多方面。
供给侧支持，预售条件及资金监管放松等政策，有效减轻企业现金流压力。自2020 年8 月以来，三道红线、银行贷款双集中管理、集中供地等政策对地产融资持续收紧，同时按揭端额度受限、放款周期拉长、预售资金监管从严、销售回款增速下行均进一步增加房企现金流压力，这也使得房地产投资市场景气度下滑严重，企业资金风险显著加剧。我们认为，本次政策重心在于供给侧松动。预售条件方面，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的均可申请预售证，与2020年5 月应对疫情出台的“十三条”新政相同，此次新政将该政策有效期延长至2022 年底；同时，适度提升预售资金返还额度，预售资金在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%；土地竞买保证金比例保持20%，出让金缴齐日期从7 日内延长至6 个月内；此外，土地增值税预征率有所下降，全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产预征率分别从此前的4%、4.5%、5%下降至1.5%、2%、2.5%执行。一系列政策着眼于供给侧调控，有效改善企业现金流状况。
此前，我们认为，我国房地产行业调控政策致力于实现房地产市场稳定发展，并避免发生金融风险；为了房地产市场和金融市场的稳定，行业政策调控亟需正常化修复，哈市新政印证我们此前判断。地方政府将积极应对市场下行带来的压力，新政或也为后续其他城市政策调整提供了很好的范例。
需求端维稳，购房补贴、公积金等政策，降低购房压力，提升购房意愿。购房补贴、公积金贷款政策松动、放宽组合贷款业务均可有效降低居民端购房压力，提升购房意愿。购房补贴方面，大中专生(含技工院校)及以上人才在首次置业时均可享受一次性2-10 万元不等的购房补贴，新市民亦可享受一次性1 万元的购房补贴。此外，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20 年提高到30 年，放宽住房公积金组合贷款业务。从近年来哈尔滨人口走势看，2020 年哈尔滨常住人口1,000.98 万人，户籍人口948.50 万人，自2013 年后持续波动式下滑，累计降低4.7 个百分点；本次需求端政策可提升城市对优质人才的吸引度，核心仍在保市场需求稳步提升，推动成交量价稳定增长。
投资分析意见：哈市新政推动供需改善，行业政策调控正常化修复，维持“看好”评级。近期，在供给端和需求端调控政策的持续高压下，目前房地产投资和销售加速走弱，并且恒大事件的继续发酵、新力、花样年等房企债务违约负面消息不断，也导致了行业和企业的下行压力进一步加剧，考虑到为了我国房地产市场和金融市场的稳定，我们认为房地产调控政策亟需修复，并且我们预计我国后续房地产将走出“政策正常化”+“保投资”+“格局优化”的三阶段走势，利好于国企龙头+优质民企。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：1)住宅开发：A 股：保利发展、新城控股、金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A；H 股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园，关注：
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风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。
（文章来源：上海申银万国证券研究所）
文章来源：上海申银万国证券研究所