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原创姑苏小叁房
最近楼市虽然行情不咋滴，但是值得记录和分享的事，每天都不少。所以每天花半小时记录下。
昨天也说了，东北哈市，一轮“明晃晃”的托市骚操作，有那么一点点缺乏智慧。就好比那些直接出“限跌令”的城市，无疑让全国人民都知道，自己这个城市在大降价，本来楼市还能维持温度，这些客户彻底观望了。
这不，浙江奉化，悄咪咪的适时跟进了一下。我们看下奉化，是怎么利用细腻的手法，怎么把小作业做成高分的。
①楼市有点难
凤凰属于宁波的一个区，最近楼市应该遇到了点难。简单的说，就是房子卖不动了。从机构数据显示，近期越来越难。用近12个月累计销售均值看，存量去化周期是9.5个月；用近6个月销售累计均值看是12.5个月；可用近三个月销售均值推演，要卖15.8个月。
很好理解了吧，就是最近的行情越来越不好卖。要知道超过12个月，基本上楼市就已经陷入很重的滞销了。
再回头看下，去年同期9月底，整个奉化的存量去化周期三个均值测算，最高不过2.6个月，最低只够卖1.6个月。
②提升买房信心，扩大客户基数
活用政策，灵活施政
奉化区历来都有“人才购房补贴”传统的。但是当地当局，去年这种不购卖行情下，就没有单独再发文的。何必呢，房子都不够卖，需要啥政策呀。政策是死的，政策的时机是活的，这需要高超的主政能力。
所以，上一次公开发布“人才购房补贴”还是2019年的10月份。这不，到了今年，又推出购房补贴了。
这就是人家浙江当局的精明之处。我这政策，历来就有，不是专门的托市，我们就是补贴人才。当初家电下乡给补贴的时候，大家都知道是去家电库存的时候。房子好卖，价格上涨的时候，人才按理是最需要补贴和买房资格的呦。细品一下，是不是就品不一样的味道了。
补贴是巧妙的，有涨更有降
2021版和2019版，最大的区别和精妙之处，是补贴金额并非维持不变，更不是普遍提升。
这是2019年版本
这是2021年版本
两者一对比，很明显看出来。哈市属于东北城市，东北留守的“精英”大多都往体制内钻。套用一个段子，在东北，体制内和非体制内，都开始不通婚了。所以哈市的策略，是希望体制内的贡献新需求。
而奉化，作为沿海城市，显然更具有活力。大家都是想扩大客户基数，目的是一样的。相比2年前，这次把大专和初级职称都纳入了进来。给与几乎等同于2019年本科一致的补贴金额。同时，把本科的补贴，上涨60%，由10万，增加到16万。
同时，把硕士和博士的补贴做了下调，分别减了5万和10万。新增对国家和省级人才的补贴。
要知道，从人口基础上，硕士和博士的绝对量还是要小不少。而这一扩一减，充分体现了主政者，城市经营能力水平。
楼市入冬，已是全国性现象了。但是每个城市的面临的楼市未来是不同的。是W型周期性波动，还是L型下滑，只能取决于需求了。
可要知道，楼市的需求，不能简单理解为有想买房的人。这个需求=买房意愿+支付力。一个哈市，针对体制内的需求刺激，恰恰说明楼市支付力遇到了瓶颈。
楼市已经进入后半程了，大家买房擦亮点眼睛吧。
