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随着2021年收官在即，房企年度业绩冲刺的任务变得紧迫起来，地产商们正用“以价换量”的方式进行最后的冲刺。
的确，要完成年度任务并不容易。根据中指院统计，从今年前11个月的销售业绩来看，公布销售目标的32家房企目标完成率均值为83%。其中，提前完成目标的房企仅有3家。
不过，持续的价格战加上近一个月的政策暖风，楼市隐隐出现回暖迹象。“能明显感觉到二手房的回暖，上个月门店陆续有客户卖掉了海珠区、越秀区的房子，筹措到资金后准备网签新房。”链家的中介人员陈跃(化名)告诉记者，资金更灵活了也带动了新房客户的需求。
统计数据显示，11月广州一二手住宅成交量均上涨，其中一手房成交量逼近万套，环比上涨22%，摆脱6月以来7000宗/月左右的低迷状态。
回顾2021年，广州楼市起伏明显。上半年，热门区域上涨幅度超过20%；随后广州收紧人才购房、九区增值税免征年限从2年提升到5年，二手房指导价更是立刻扭转了升温的态势；在此基础上，银行开始限制开发商和购房者的融资，买房的放款速度由以往的1个月左右延长到半年，楼市量价齐跌。
即将到来的2022年，“房住不炒”“健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展”的总基调仍将保持不变。可以预见的是，无论是近期部分银行信贷松动，还是降价潮、高供应下的成交回升，都已很难阻止楼市告别“野蛮生长”走向理性的大势。
“以价换量”冲刺抢收
在常年新增人口超过40万的广州，“居者有其屋”对于不少新广州人来说并不容易，而近期楼市降价促销为他们提供了买房的窗口期。“下半年广州房价有所下跌，计划年底入手了。”在广州工作5年的肖楠(化名)最近周末都在黄埔区看房，他的预算价格在4.3万元/平方米左右。
黄埔作为广州今年调控的“重中之重”，从中可窥整个楼市的变化。经过半年的“降温”，开发商终于放下姿态，纷纷“以价换量”吸引成交。记者了解到，星汇城、中央城、大壮名城等购房者较关注的项目，均推出一定量特价、一口价单位让利。
其中，大壮名城在2021年1~11月的均价为5.3万元/平方米，本轮优惠至4.9万元/平方米起；时代天境则低至3.4万元/平方米起清栋……11月，黄埔区一手住宅网签1708套，环比大增78%，是近8个月以来网签最多的月份。
据悉，广州一手住宅新批供应已连续4个月超过万套，加上10月下旬以来项目“降价”，房企年底降价换量成功吸引了买家入市。11月广州一手住宅网签成交9268套，成交量低谷后迎小高峰，但同比依然下跌三成。
“现在的广州如果没有能够吸引人的促销活动，就卖不动。”一位楼盘项目的营销负责人向记者表示，虽然年末促销是房地产行业多年来的惯例，但今年的促销与以往相比，大有不同。她表示，小恩小惠已经吸引不到客户了，“现在动不动就是上万的优惠让利，一口价、送车位、减免物业、首付分期，这些动作很普遍。”
三成房企年度目标完成率不足80%
根据中指院监测，11月单月，TOP100房企全口径销售金额共计8450.3亿元，同比大降近40%。对很多房企来说，在剩下的一个月里完成年初既定目标，并不乐观。
数据显示，TOP100房企1~11月销售额均值为1161.4亿元，同比增长10.7%，累计销售额同比涨幅为1.8%；销售额突破1000亿元的房企35家，较去年同期增加3家。
然而这样的增速远不及房企预期，也与房企年初制定的目标差距不小。从房企销售目标完成率来看，在中指院统计的32家房企中，仅有绿城中国、滨江集团、大发地产3家已提前完成全年目标；时间还剩一个月，仍有万科、世茂、阳光城、金科、奥园、弘阳、首创、花样年、当代等10家房企的完成率不足八成，大概率无法完成既定目标，占总数的31%。
地产经济学家邓浩志分析认为，11月、12月房企加大供货力度和促销力度后成交翻红，本轮市场调整已经基本宣告触底，各家房企的业绩应该会出现一个小高峰。不过克而瑞地产研究院指出，预期的市场底尚未真正到来，现阶段房企加强销售回款仍是第一要务，打折降价潮或将蔓延，年末成交有望企稳回升，但整体回升幅度或将有限。
而另一方面，记者留意到，近期广州的预售制度出现了适当调整，一定程度上为房企“纾困”。广州住建局官网公布，《广州市房屋交易监督管理办法》(以下简称“《办法》”)自2021年12月20日起施行。
《办法》是对2014年版本的一次修订。对比新旧两版本可以发现，结合目前调控形势下的市场，有多处变化。其中预售资金这一块，一方面，在预售款专用账户的使用上全面从严；另一方面，又降低了留存比例，流动性从宽。
《办法》对预售金在封顶前、封顶后、内外装修等项目节点的留存要求，较之2014年版本的10%、5%、3%，分别降低了2%、4%、2%。克而瑞研究中心认为，预售资金的监管放松无疑于为房企注入一剂“强心剂”。
值得关注的是，《办法》为房企“纾困”的同时，更是全力保证交付，避免衍生出更大的系统性危机。在完善预售资金监管制度方面，明确商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，不得挪作他用。
二手房成交微升
2021年可以说是二手房指导价“元年”。自今年2月深圳开启二手房参考价新政后，宁波、成都、上海、东莞、广州、北京、三亚等超过15个城市也陆续公布二手住房交易参考价格发布机制。
广州出台二手房指导价新政是在今年的8月。记者通过整理今年以来广州二手房均价的月环比走势发现，二手房均价在今年4月前，整体保持了稳步增长，月环比涨幅皆控制在1%以内。但到了5月，出现了年中最高涨幅。8月，在二手房指导价政策的精准狙击下，二手房价应声而跌，持续保持3个月的负增长。
近期的广州二手房市场因为信贷的松动有所活跃。广州中原研究发展部称，11月，广州市二手住宅成交量为6044宗，环比10月回升15.1%，同比依然大减58.0%；二手房网签均价为27437元/平方米，环比上月微跌0.5%。该机构分析：“11月成交虽有所增加，但整体仍处近几年内相对低位水平。”
二手房市场的成交基本是以价换量。据中原研究发展部的数据，中原业主报价指数已经基本稳定在25%~33%左右的低位水平，将近七成盘源下调报价，议价空间基本维持在3%~5%。
广州首批发布二手住房交易参考价的小区共有96个，指导价与此前挂牌价的均价差距在3000元/平方米~80000元/平方米。记者走访发现，除了天河、海珠、越秀部分高价楼盘外，出现了有小区的二手房挂牌价接近参考价。
例如番禺区广地花园参考价在210万元，一套两房户型房源业主报价240万元，差价仅30万元左右。附近一位中介人员表示，因为二手房参考价政策，需要以参考价来展示房源，如果有进一步意向，可以与业主那边面谈沟通，最终交易以双方协商的为准。
与此同时，信贷方面，放贷时间有了明显缩短。广州一位按揭公司的经办人告诉记者，在11月之前，广州按揭贷款放贷至少需要5个月至半年左右，但从11月开始，放贷时间已经缩短至最长4个月左右。“新房更快，我们最近办理的客户，递交申请后两周时间就能获审批，业主在过完户一个月左右就可收齐全部房款了。”该经办人表示，公司11月的业务量比10月增加了两成。
广州中原研究发展部认为，11月的广州二手房市场存在以下几个特征：一是持币观望客户情绪有所减缓，市场需求略有回升；二是业主对后市信心不足，报价下调成常态；三是学位需求增加。
在楼市理性回归、二手房市场进一步规范过程中，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位持续深化。在即将到来的2022年，民众对于楼市“稳”的预期正愈加清晰。
（文章来源：中国经营报）
文章来源：中国经营报