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事件：
1)12 月6 日，中共中央政治局召开会议，会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进；宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续；稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕；实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力；要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2)为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021 年12 月15 日下调金融机构存款准备金率0.5 个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)；本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。
点评：
政治局会议定调明年经济稳字当头、稳经济需稳地产，央行降准、房地产资金将久旱逢甘霖。宏观经济层面，本次政治局会议指出“明年经济工作要稳字当头、稳中求进”、并要求“实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力”，显示政府稳经济诉求不变，房地产及产业链在国民经济发展中至关重要，稳经济就需稳房地产，预计后续行业维稳政策将进一步深化。
货币政策方面，本次政治局会议指出“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”；而为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，央行决定于12 月15 日下调金融机构存款准备金率0.5 个百分点，下调后金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，表明政府稳经济措施已开始逐步推出，并且预计后续维稳房地产的政策也将进一步出台，而在流动性逐步放松的环境下，预计房地产行业的资金也将久旱逢甘霖，并且房企目前的资金困境将有很大的改善。
政治局会议定调满足合理住房需求，叠加银保监会支持改善性需求，需求支持政策或早于预期。房地产行业方面，此次政治局会议未提房住不炒定位，而是指出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这是政治局会议首次提及支持合理住房需求，此前类似表态则需追溯到2015 年12 月14 日政治局会议，其指出“推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。另外本次提法与12 月3 日银保监会提及的“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”一脉相承，除重点满足刚需外，当前改善性需求重新提上日程；而中央政府层面关于改善性住房需求支持表态已经多年未提了，往前追溯的话，央行于2014 年9 月发布930 房贷新政(认贷不认房)，央行、住建部、银监会于2015 年3 月发布330 房贷新政(调低二套房首付比例)，央行于2016 年2 月发布房贷新政(非限购城市进一步调低二套房首付比例)，住建部于2017 年12月表态满足首套刚需、支持改善需求。政治局会议和银保监会接连表态支持合理住房需求以及改善性住房需求，预计后续需求端的支持政策推出或会早于市场预期，利于需求端景气度复苏。
政治局会议首次提及“良性循环”，这是防风险背景下暖意呵护，预计行业资金困境将缓解。此外，本次政治局会议还指出“要促进房地产业健康发展和良性循环”，这是政治局会议首次提及“良性循环”，类似提法往前追溯，2017 年12 月中央经济工作会议曾表态“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设”，不过目前“良性循环”的语境与2017 年12月完全不同，虽然两次提法都是为了防范金融风险，但当时更多指的是房地产行业的过度融资下金融体系的健康稳定，而目前更多是指房地产行业融资过度压降下房地产行业的健康稳定，政策需要合理修复、更为暖意呵护。近期各地按揭投放速度显著加快，中票、超短融密集发行，并且叠加上周银保监会和证监会提到合理发放开发贷款、并购贷款、并购公司债等，预计房地产融资趋松、行业资金困境将有所缓解。
投资分析意见：满足合理住房需求，促进行业良性循环，降准下久旱逢甘霖，维持“看好”评级。在当前房地产行业下行趋势中，四大因素重压致使房企资金遇困，防控金融风险底线下政策亟待修复；虽然目前关键因素仍未消除，但近期高层连续发声强调维稳房地产、防控金融风险，随后多种融资渠道重新打开，多地因城施策陆续出台，并且近期五部门联合发声维稳房地产，银保监会要求满足改善性住房按揭需求，政治局会议定调支持合理住房需求，供需两端支持政策或推出，我们认为政府维稳暖意已现，行业政策正常化修复开启；预计后续行业将演绎三阶段发展；此外，考虑行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头+优质民企。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、新城控股、招商蛇口、金科股份、金地集团、万科A；H 股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、华润万象、新大正、旭辉永升、保利物业、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
风险提示：房地产政策再收紧、房地产税试点，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
（文章来源：上海申银万国证券研究所）
文章来源：上海申银万国证券研究所